Najem na doby z rejestrem. Właściciele mieszkań muszą sprawdzić, kto naprawdę prowadzi biznes

Rządowy projekt dotyczący najmu krótkoterminowego ma uporządkować rynek mieszkań wynajmowanych turystom. Najważniejsza zmiana to obowiązkowy rejestr, ale skutki mogą wyjść daleko poza sam wpis do wykazu. Właściciele muszą ustalić, czy działają samodzielnie, przez pośrednika, czy oddają lokal firmie zarządzającej.

Najem krótkoterminowy stał się w ostatnich latach jednym z najbardziej spornych segmentów rynku mieszkaniowego. Dla właścicieli lokali bywa sposobem na wyższy przychód niż klasyczny najem długoterminowy. Dla mieszkańców budynków oznacza czasem hałas, rotację gości i trudność w egzekwowaniu zasad wspólnoty. Dla samorządów to problem z ewidencją realnej bazy noclegowej.

Projekt zakłada utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. W praktyce mieszkanie, dom lub lokal oferowany turystom na krótkie pobyty ma być widoczny w systemie. Brak wpisu może oznaczać karę pieniężną sięgającą 50 tys. zł. To kwota, która zmienia rejestr z formalności w obowiązek o realnym znaczeniu finansowym.

Pierwszy wariant to klasyczny model agencyjny. Właściciel wystawia lokal na portalu rezerwacyjnym albo korzysta z pośrednika, który pomaga znaleźć gości i pobiera prowizję. W takim układzie to właściciel pozostaje osobą świadczącą usługę zakwaterowania. To on przyjmuje ryzyko, rozlicza przychód i powinien zadbać o wpis do rejestru.

Ten model jest popularny, bo pozwala zachować kontrolę nad lokalem i cennikiem. Jednocześnie może być najbardziej wrażliwy na zmiany. Jeżeli najem na doby zostanie formalnie potraktowany jako usługa hotelarska wykonywana przez przedsiębiorcę, właściciel musi sprawdzić nie tylko rejestr, ale też podatki, składki i obowiązki organizacyjne.

Drugi wariant wygląda inaczej. Właściciel podpisuje umowę z firmą zarządzającą albo agencją, która sama oferuje lokal turystom. Właściciel dostaje stałe wynagrodzenie z tytułu udostępnienia nieruchomości, a gości obsługuje już podmiot profesjonalny. W takim układzie to firma zarządzająca staje się faktycznym organizatorem usługi noclegowej.

Dla właściciela może to oznaczać mniej obowiązków operacyjnych, ale nie zwalnia z ostrożności. Umowa powinna jasno wskazywać, kto odpowiada za rejestr, rozliczenia, regulamin pobytu, sprzątanie, reklamacje i ewentualne kontrole. Brak takiego podziału może doprowadzić do sporu dokładnie wtedy, gdy pojawi się kara albo wezwanie z urzędu.

Projekt nie musi wprost zmieniać ustaw podatkowych, aby wpłynąć na obciążenia właścicieli. Kluczowe jest to, jak lokal będzie traktowany: jako mieszkanie wynajmowane prywatnie czy jako miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Ta różnica ma znaczenie dla PIT, VAT, składek oraz podatku od nieruchomości.

Najbardziej odczuwalny może być podatek od nieruchomości. Niska stawka mieszkalna jest wielokrotnie niższa od stawki właściwej dla działalności gospodarczej. Przy lokalach używanych regularnie do zakwaterowania turystów samorządy mogą uznać, że mieszkanie służy biznesowi, a nie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Wtedy roczny koszt utrzymania lokalu może zauważalnie wzrosnąć.

Najem długoterminowy polega na oddaniu lokalu do używania osobie, która zwykle przenosi tam swoje centrum życiowe choćby na kilka miesięcy. Najem krótkoterminowy działa inaczej. Gość przyjeżdża na kilka dni, korzysta z lokalu jak z miejsca zakwaterowania, często oczekuje pościeli, ręczników, sprzątania, dostępu do internetu i obsługi podobnej do usług turystycznych.

Ta różnica ma znaczenie prawne i podatkowe. Właściciel, który okazjonalnie udostępnia lokal, jest w innej sytuacji niż osoba stale prowadząca kalendarz rezerwacji, obsługująca wielu gości i reklamująca pobyty na portalach. Im bardziej działalność jest zorganizowana, powtarzalna i nastawiona na turystów, tym trudniej bronić tezy, że to zwykły prywatny najem.

Pierwszy krok to ustalenie modelu działania. Właściciel powinien odpowiedzieć sobie na proste pytanie: kto formalnie oferuje nocleg gościowi i kto pobiera od niego pieniądze. Od tego zależy, kto powinien dopilnować wpisu do rejestru oraz kto odpowiada za usługę. Drugi krok to przegląd umów z pośrednikami i firmami zarządzającymi.

Trzeci krok dotyczy podatków. Właściciel powinien sprawdzić, czy przy obecnym sposobie działania nadal może korzystać z dotychczasowej formy rozliczeń. Szczególnej uwagi wymaga podatek od nieruchomości, bo nawet niewielki lokal po zmianie stawki może generować znacznie wyższy koszt. Warto też przygotować dokumentację potwierdzającą, kto wykonuje usługę i w jakim zakresie.

Rejestr najmu krótkoterminowego nie będzie wyłącznie administracyjną listą mieszkań. Może stać się punktem, od którego urzędy łatwiej zobaczą, kto faktycznie prowadzi działalność noclegową i jak powinien się rozliczać.

Właściciele mieszkań powinni potraktować projekt jako sygnał do uporządkowania umów, podatków i odpowiedzialności za lokal. Największym błędem będzie założenie, że skoro podatki nie zmieniają się wprost, to praktyczne skutki też będą zerowe.