Sejm uchwalił nowe zasady najmu krótkoterminowego

Właściciele mieszkań oferowanych turystom mogą zostać objęci nowym systemem rejestracji, kontroli i ograniczeń prowadzenia działalności. Sejm 8 października uchwalił nowelizację dotyczącą usług hotelarskich i najmu krótkoterminowego. Ustawa trafi do Senatu, dlatego przewidziane w niej rozwiązania nie są jeszcze podstawą do nakładania nowych obowiązków.

Za nowelizacją głosowało 407 posłów, przeciw było 24, a dziewięciu wstrzymało się od głosu. Rozwiązania obejmują rejestrację obiektów, oznaczanie ofert numerem identyfikacyjnym oraz nowe uprawnienia dotyczące ograniczania działalności w budynkach i wybranych częściach gmin. Dla operatorów najmu oznacza to potrzebę obserwowania dalszych prac nad przepisami.

Senat może jeszcze wprowadzić zmiany. Do wejścia ustawy w życie potrzebne będzie także zakończenie pozostałych etapów procesu legislacyjnego i ogłoszenie jej w Dzienniku Ustaw. Nie można więc traktować samego głosowania jako daty rozpoczęcia wszystkich nowych zasad.

Znaczenie ma również to, że nie cały pakiet ma zacząć obowiązywać jednocześnie. Część dotycząca możliwości zakazywania działalności została zaplanowana na późniejszy termin. Właściciel powinien sprawdzać osobno zakres rozwiązania, datę jego wejścia w życie i ewentualny okres dostosowania.

Nowelizacja przewiduje Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz obowiązek rejestracji obiektów objętych nowymi zasadami. Oferty mają otrzymać numer identyfikacyjny, dzięki któremu łatwiej będzie połączyć ogłoszenie z miejscem prowadzenia działalności. Numer ma stać się elementem informacji widocznej przy ofercie.

Dla operatora oznacza to konieczność zachowania spójności między danymi obiektu, wpisem i ogłoszeniami na różnych platformach. Ten sam lokal może być prezentowany w kilku kanałach, ale zmiana danych nie powinna pozostawiać części ofert z nieaktualną informacją. Przy większej liczbie mieszkań pomocna będzie uporządkowana lista prowadzonych obiektów.

Rejestracja nie oznacza jednak, że każde mieszkanie automatycznie spełnia wszystkie wymagania techniczne lub będzie mogło działać bez względu na lokalne ograniczenia. Trzeba rozdzielić obowiązek identyfikacji od dopuszczalności i sposobu wykonywania usług. Numer oferty nie zastępuje weryfikacji warunków konkretnego budynku.

Uchwalone rozwiązania przewidują możliwość podjęcia przez właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej lub walne zgromadzenie spółdzielni uchwały zakazującej świadczenia usług hotelarskich w danej nieruchomości. Dla spółdzielni przewidziano wymóg większości ponad połowy uprawnionych do głosowania.

Po przyjęciu odpowiedniej uchwały podmiot prowadzący działalność ma otrzymać sześć miesięcy na jej zakończenie. Nie jest to sześciomiesięczny termin liczony automatycznie od dnia sejmowego głosowania. Znaczenie ma wejście przepisów w życie oraz późniejsze podjęcie uchwały dotyczącej konkretnej nieruchomości.

Nie chodzi także o ogólnopolski zakaz wynajmowania mieszkań turystom. Nowy instrument ma działać na poziomie określonego budynku lub nieruchomości. Właściciel mieszkania inwestycyjnego powinien zatem uwzględnić nie tylko popyt i stawkę za noc, lecz również warunki funkcjonowania wspólnoty oraz możliwość późniejszej zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Osobny mechanizm przewidziano dla samorządów. Rada gminy ma móc ustanawiać obszary, w których działalność związana z usługami hotelarskimi w określonych lokalach będzie czasowo wyłączona. Rozwiązanie przewiduje możliwość wprowadzenia wyjątków dotyczących podmiotów, przedmiotu działalności lub czasu obowiązywania zakazu.

Praktyczne znaczenie będzie miała treść lokalnej uchwały i granice strefy. Sam fakt prowadzenia działalności w mieście turystycznym nie oznacza automatycznie objęcia ograniczeniem wszystkich jego dzielnic. W analizie konkretnej nieruchomości trzeba będzie sprawdzić położenie i dokładny zakres przyjętej regulacji.

Przepisy dotyczące zakazów we wspólnotach i spółdzielniach oraz gminnych stref mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2028 roku. To planowany termin w uchwalonym pakiecie, który nadal podlega dalszemu procedowaniu. Inwestor nie powinien utożsamiać tej daty z pewnym zakazem dotyczącym własnego lokalu.

Nowelizacja ma umożliwić mieszkańcom, wspólnotom i spółdzielniom inicjowanie kontroli obiektów wykorzystywanych do krótkiego pobytu. Zakres kontroli ma obejmować wymagania techniczne i przeciwpożarowe, a także bezpieczeństwo oraz porządek publiczny. Oznacza to większą wagę codziennego sposobu prowadzenia działalności.

Przewidziano obowiązkowe wykreślenie z ewidencji po trzech stwierdzonych naruszeniach dotyczących bezpieczeństwa i porządku publicznego w okresie sześciu miesięcy od pierwszego przypadku. Ponowny wpis miałby być możliwy po roku. Mechanizm jest więc powiązany z ustalonymi naruszeniami, a nie z samym niezadowoleniem sąsiada.

Operator może już teraz ocenić organizację kontaktu z gośćmi i sposób reagowania na skargi. Osoba odpowiedzialna za lokal powinna być dostępna, a zasady pobytu zrozumiałe. Szybka reakcja na rzeczywiste problemy może ograniczać konflikty niezależnie od tego, kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać.

Pakiet przewiduje administracyjne kary do 50 tys. zł za określone naruszenia nowych obowiązków, między innymi związanych z rejestracją i oznaczaniem ofert. To maksymalna wysokość przewidziana dla wskazanych przypadków. Nie oznacza jednej automatycznej kwoty nakładanej za każdą nieprawidłowość.

Dla przedsiębiorcy ważniejsze od samego nagłówka o karze jest ustalenie, czego dokładnie będzie wymagał przepis. Trzeba sprawdzić obowiązek, termin, podmiot odpowiedzialny oraz procedurę. Błąd w ofercie, brak wpisu i prowadzenie działalności po ograniczeniu jej dopuszczalności nie powinny być traktowane jako to samo zdarzenie.

Koszt dostosowania może obejmować pracę administracyjną, uporządkowanie danych i zmianę sposobu zarządzania lokalami. W kalkulacji rentowności warto uwzględnić czas potrzebny na te czynności. Odkładanie ich do momentu uruchomienia kontroli zwiększa ryzyko niespójności między dokumentami a rzeczywistą działalnością.

Pierwszym krokiem jest sporządzenie aktualnej listy lokali i ofert oraz ustalenie, kto odpowiada za kontakt z urzędem, gośćmi i wspólnotą. Jeżeli właściciel korzysta z firmy zarządzającej, warto wyjaśnić podział obowiązków. Umowa z operatorem nie powinna pozostawiać niejasności co do aktualizowania ogłoszeń i obsługi skarg.

Drugim zadaniem jest ocena scenariusza, w którym prowadzenie najmu krótkoterminowego w danej lokalizacji zostanie ograniczone. Alternatywny model wykorzystania mieszkania, na przykład wynajem na dłuższy okres, wymaga osobnej kalkulacji. Nie należy zakładać, że przyniesie identyczny przychód albo że zmiana będzie bezkosztowa.

Na bieżąco trzeba obserwować dalsze prace parlamentarne, termin ogłoszenia ustawy i działania lokalnego samorządu. Przy konkretnej decyzji inwestycyjnej znaczenie będzie miało ostateczne brzmienie przepisów. Sam ogólny opis reformy nie rozstrzyga sytuacji każdego lokalu.

Sejm uchwalił pakiet, który może zwiększyć przejrzystość rynku i wpływ mieszkańców na sposób wykorzystania budynków. Dla właścicieli oznacza to potencjalnie więcej obowiązków administracyjnych oraz potrzebę uwzględniania lokalnych ograniczeń. Nie jest to jednak natychmiastowy zakaz prowadzenia najmu krótkoterminowego.

Przygotowania warto rozpocząć od porządku w danych, zasad zarządzania i oceny rentowności różnych wariantów. Obowiązujące terminy i zakres wymagań trzeba będzie ustalić po zakończeniu procesu legislacyjnego. Największe znaczenie dla konkretnego biznesu może mieć późniejsza uchwała dotycząca jego nieruchomości lub strefy.